بقلم : المهندس ياسين خولي

لا شك أنه من الأمور السارة ملاحظة التطور الكبير الحاصل حالياً في إقبال الشركات الخليجية الواسع على الاستثمار في سورية في السنين القليلة الماضية بعد إحجام فائق دام عقود عديدة فقد اشتد التسابق على توظيف قسم بسيط من فائض أموال النفط الخليجية في سورية مقارنة بما يوظف منها في البلاد الأجنبية والتي يتزاحم معظمها على اقتناص فرص الربح السريع بالبلد وخاصة في المجال العقاري .

إلا أنه يجب العمل على أن يوظف الاستثمار العقاري بشكل يعود بالنفع على البلد والمستثمر والتمييز بين الغث والسمين منها وللأسف فقد أصبحت كلمة استثمار كتعويذة نقبلها ونهلل لها وتفتح جميع الأبواب المغلقة لها ولو كان لا نفع منها بل أحياناً تعود بالأذى على الاقتصاد الوطني وتضحي الدولة من أجلها بقطاعات هامة .

فهل من المعقول ويخطر على البال هدم قطاع هام من اقتصاد البلد يعمل بنشاط كبير وناجح وتجهد الدولة لتطويره وتنميته ويشغّل عدد كبير من الفعاليات الاقتصادية الهامة من بنوك وشركات ومصانع سورية وأجنبية والعاملين بها من مستثمرين ورجال أعمال وموظفين وعمال ويشكل إنتاجه ومردوده جزء هام من الدخل القومي كسب سمعة

عالية بالداخل والخارج لأجل كسب هكتارات قليلة من الأرض مشغولة حالياً بكثافة عالية بالأبنية الجيدة المرخصة نظامياً في المنطقة الحرة بدمشق وتتطور بسرعة وباستمرار وليست إطلاقاً عبارة عن مستودعات ومخالفات كما يحلو القول لأحد مهندسي المحافظة ثم إعادة بناءها من قبل شركة خليجية ربما تعتقد أنها بذلك ستحقق أرباح عالية رغم تكاليف التعويضات الضخمة للشاغلين والتي ستدفعها بالنتيجة البلد مع أنه أعطيت لهذه الشركة مساحات كبيرة جداً من الأراضي مجاورة لمركز المدينة تشكل جزيرة جنوبي المنطقة الحرة خالية من الاشغالات الهامة إلا من الأشجار الخضراء تبلغ مساحتها أكثر من خمسة أضعاف مساحة أرض المنطقة الحرة كافية لإقامة أضخم مشروع عمراني بالبلد دون الحاجة لهدم المنطقة الحرة أسوة يالأبنية الكثيرة التي استثنيت من الهدم مع أن هدمها لا يؤثر اقتصادياً كالمنطقة الحرة .

وتعتبر الأبنية القائمة في المنطقة الحرة جزء من ثروتنا القومية وهدمها هو خسارة لجزء من هذه الثروة حتى لو قام مقامها أبراج ضخمة لأن بناء الأبراج في أماكن خالية من البناء مع بقاء أبنية المنطقة الحرة قائمة واستمرار النشاط

الاقتصادي بها هو بعملية حسابية بسيطة أكثر مردوداً للدخل القومي بدون التكاليف الإضافية الكبيرة الناتجة عن هدم أبنية المنطقة وتعويض شاغليها التي ستدفع مع أرباح الأبراج المقامة مكانها بالقطع الأجنبي . ناهيك عن تأثير توقف نشاط المنطقة الحرة ومردودها على الدخل القومي لعدة سنوات وقسم منها سنخسره إلى الأبد يعد خسارة لا تعوض خاصة وأن المنطقة مبنية بكثافة عالية ولا يجوز من وجهة النظر الهندسية إعادة بناءها بكثافة أعلى ولو كانت مساحة البناء موزعة على أبراج عالية لمتطلبات الأبنية من مساحات الخدمات والمرافق ولانعكاس الأعداد الكبيرة من الأبراج في وسط البلد على حركة المرور .

وإثارة إخلاء المنطقة الحرة من شاغليها سيؤذي شركة الديار القطرية صاحبة المشروع الذي سيقام عليها والتي أقدمت مشكورة بحماس على الاستثمار بسورية وبدأت بمشروع سياحي حضاري وضخم بجوار اللاذقية على الساحل ينمي السياحة السورية والذي يعتبر أحد أهم المشاريع السياحية البحرية شرقي البحر الأبيض المتوسط وسيكون مشروعها الضخم في دمشق من أهم المشاريع السورية ومن المشاريع العمرانية القليلة في المنطقة بهذه الأهمية مما سيرفع مكانة الشركة لدى الشعب والحكومة السورية ومن غير المناسب الآن دفع شاغلي المنطقة الحرة على إثارة حملة معارضة شديدة على الاستملاك الذي لا يجوز إلا للنفع العام وليس لمشروع تجاري خاص والذي سينعكس آثاره السيئة على الشركة ويطغى على جزء من النواحي الإيجابية لمشروعها من أجل الحصول على رقعة أرض صغيرة من الأرض يمكن تأجيل معالجتها إلى بعد بناء الأرض الخالية الواسعة بجوارها والتي يتطلب إنجازها كاملة ما لا يقل عن عقد من الزمن وربما يصل إلى قرب نهاية عقد الشاغلين الذي ينتهي في عام 2026 وعندها لن يعود هناك إشكالات بإخلائها وهدمها إذا وجد مصلحة بذلك خاصةً بعد أن يكون المخطط العام للمنطقة قد لحظها كمنطقة توسع وأن أوضاع البلد الاقتصادية ستكون حتماً أفضل من الآن وأسعار الأرض قد ارتفعت بشكل كبير .

وقد يعتبر البعض أن الأبراج هي أكثر جمالاً وظاهرة حضارية تستحق هذه المغامرة إلا أنه لو فرضنا ذلك صحيحاً فإنه يمكن الانتظار حتى تصبح البلد أكثر اغتناءً ولديها إمكانيات أكبر وفائضاً مالياً أكثر يسمح بالتسلية بهدم أبنية جيدة قائمة وإعادة بنائها ويجب الاتعاظ من العبرة التي استخلصت من الغلطة الشهيرة لآخر ملكة بفرنسا ماري أنطوانيت التي أعدمتها الثورة الفرنسية وأن يؤجل أكل الكاتوالآن لأننا اشد حاجة حالياً للخبز(1) .علماً بأن جمال وفائدة الأبراج الكثيفة كالقائمة بحي منهاتن في نيويورك هو أمر مشكوك به ويتفق جميع المعماريون الكبار في العالم على أنه أسوأ تنظيم عمراني وأنه قمة الفوضى . وتقلد أبراج مانهاتن نيويورك بعض الدول ذات الرقعة الضيقة جداً والكثافة السكانية العالية كهونغ كونغ وسنغافورة التي تبلغ مساحتهما مساحة قرية من قرى دمشق .

وقد أخذت دول الخليج العربي في الفترة الأخيرة في التسابق بتقليد موضة الأبراج الكثيفة على نطاق واسع ورغم أنه واقع سيء فإنه يعتبر أقل ضرراً لهم من ضرره في سورية إذ أن هذه الأبنية تبنى معظمها للأجانب وتستوفى تكاليفها منهم مع ربح كبير لأهل البلد مع كون الأجانب لديهم يشكلون أضعاف المواطنين الأصليين ويعيشون في جو اصطناعي مغلق يصفه رجل الأعمال الإماراتي السيد ناصر النويس رئيس شركة روتانا أكبر شركة فندقية عربية بقوله ( أنه لا يمكن للإنسان أن يقف في الشارع بدبي معظم أيام السنة ) معدداً بالمقابل الميزات الفائقة العديدة للسياحة في سورية التي لا يوجد مثيلاً لها في بلد آخر حسب قوله

 . ووضع المنطقة الحرة ينطبق بشكل أشد سوءً في معالجة المسؤولين لمعظم مناطق السكن العشوائي الواسعة التي تعم المدن السورية وخاصة دمشق وتصل حسب المكتب المركزي للإحصاء إلى 50% من السكن الإجمالي بسورية ويعتبر وضعها أضخم حجماً وأشد تعقيداً بكثير من المنطقة الحرة للتشابك الواسع المعقد بحقوق المالكين على الشيوع وورثتهم الذين لا يحصوا والمستأجرين وذريتهم التي سترهق القضاء السوري بنزاعاتهم المتشابكة وتخلق للدولة والمواطنين هموماً لا تفوقها أي هموم هي بغنى عنها حالياً وللكثافة السكانية الضخمة بمعظمها التي تفوق كثيراً الأحياء السكنية النظامية بدمشق وكذلك أعلى بكثير من الكثافة الموصي بعدم تجاوزها من علم تنظيم المدن . ومع ذلك يراد مضاعفتها عدة مرات وينهمك المسؤولون بعرضها على شركات الاستثمار الخليجية لتقوم بإخراج الأعداد الضخمة من ساكنيها الذين يعتبرون أنفسهم محظوظين بالنسبة للغالبية العظمى من المواطنين لتوفر مساكن لهم بموقع ملائم يحسدهم عليه نسبة كبيرة من المواطنين وهدمها ثم إعادة بنائها . كان الله في عون الشركات التي تقدم عليها إذا أفترض أنه يمكن تحقيق هذا المشروع واستطاعت الاستمرار بالعمل به دون هروبها لكثرة مشاكله الصعبة الحل التي ستعترضها وتعيق تنفيذها مما يسيء إلى سمعة الاستثمار بالبلد .

ولتقدير حجم المعاناة والمدة اللازمة لإخلاء الشاغلين لهذه المناطق وحل مشاكلهم يكفي النظر إلى المعاناة الطويلة والشديدة التي تعترض محافظة دمشق أو مالكي مقسم بناء صغير مرخص بإخلائه من شاغلين مخالفين غير مالكين بجزء منه كما جرى ويجري في تنظيم غربي كفر سوسة على سبيل المثال . ألا يوجد أراضي خالية أصلح لعرضها على المستثمرين خالية من المشاكل لإقامة مشاريع تساهم بعمران البلد بدل الدخول بدوامة لا يعرف أحد مداها لإقامة مشاريع غير عاجلة ذات تكاليف عالية تزيد ارتفاعاً بهدم الأبنية القائمة وتشكل عبئاً ضخماً على اقتصادنا الناشئ علماً بأنه خلال إعادة بناء هذه المناطق سينشأ مساحات إضافية من الأبنية العشوائية تبلغ أضعافها وإيقاف هذه الظاهرة السرطانية هو الأكثر ضرورة للمعالجة من هدم السكن العشوائي ويعتبر حلها قبل البدء ببنائها أسهل بكثير من معالجتها بعد بناءها إذ يكفي تأمين قطع أراضي بناء صغيرة في المناطق الجرداء أو المناطق التي تبدأ المخالفات بالانتشار بها ثم تنظيمها ووضع مصورات نموذجية لها تناسب المخالفين وبيعها جاهزة مع رخصتها . فالسكن حاجة ضرورية وملحة وخاصة للأجيال الناشئة الذين يتوقون لتأسيس عائلة وسكن لا يمكن تأمينه حالياً للطبقة الفقيرة من الأبنية المرخصة لدى شركات وتجاز البناء المعروضة بالسوق لارتفاع أسعارها الفاحش كما أنه لا يمكن إيقاف المخالفات بقوانين جذرية فقط وإنما بتدابير إيجابية كالسكن الشبابي الذي يجدر الإكثار منه ما أمكن وعرضه بأعداد كافية سواءً من الدولة أو بمشاركة شركات استثمارية فهو أكبر عامل للحد من المخالفات والمحافظة على الثروة القومية والرباط الاجتماعي للمواطنين كما يساهم عرضه بتخفيض أسعار المساكن وتأمين ذلك لا يتطلب أكثر من الأرض في المناطق الجرداء الرخيصة وقروض مسهلة للبناء من جهات محلية وعربية ودولية دون أي عبء مادي على الدولة .

ولعله من المناسب البدء كتجربة بمعالجة إحدى مناطق السكن العشوائي المبنية على أملاك الدولة التي يعتبر معالجتها أسهل بكثير من المناطق المبنية على الأملاك الخاصة وبشكل خاص المنطقة الواقعة على سفح قاسيون والمار بها خط الانهدام والتي تشكل أبنيتها خطراً على سكانها إضافة لكون تعويضات الشاغلين بها بسيطة ولكون قسم من الأراضي الناتجة عنها صالحة لإقامة أبنية راقية عليها تجمل الجبل المشوه حالياً ومردودها عالي جداً أما البدء من منطقة الدحاديل ونهر عيشة فهو الدخول في عش ضخم للدبابير بمردود أقل . 

وهنا نشير إلى أنه يجب التدقيق ملياً بمشاريع الاستثمار التي تتوافد على البلد حالياً والاحتفاظ منها ما يعتبر استثمار فعلي يفيد البلد والمستثمر ويساهم بزيادة الدخل القومي كالمشاريع السياحية وليس عبارة عن عمليات عقارية بحتة غايتها الربح السريع الذي يصدر خارج البلد . وللأسف فإن كثير من الاستثمارات العقارية الوافدة التي أقيمت لها الاحتفالات الرسمية وظفت بها الشركات الخليجية مبالغ بسيطة جداً لقاء ثمن الأرض التي اشتريت من الدولة بثمن بخس وجرى بيع أقسام من البناء الذي سيقام عليها بأسعار عالية جداً قبل المباشرة به وقبضت مبالغ ضخمة من ثمنها أخرجت أو ستخرج خارج البلد وتشكل نزيف للقطع الأجنبي مع أنه يمكن للسوريين القيام بعملهم وهم يقومون بمثيلاً لها في البلاد الخليجية .

ولا ننكر أن هذه الاستثمارات التي أتت إلى البلد في البدء كان لها الفضل في تحريك الاقتصاد بعد أزمة ركود شديدة سيطرت عليه في آخر القرن الماضي فشجعت هذه الاستثمارات رجال الأعمال السوريين على الإقدام على الاستثمار عندما شاهدوا الشركات ورجال الأعمال الخليجيين يقدمون بجرأة على استغلال الفرص الكثيرة المغرية جداً المتوفرة بالبلد التي ظلت نائمة لمدة طويلة وتراكمت على مدى عدة عقود ولم يعد يوجد مثيلاً لها في البلاد المجاورة كلبنان والأردن ومصر التي استقطبت فرص الاستثمار الموجودة لديها رؤوس الأموال العربية قبلنا بكثرة وأصبح التنافس عليها شديداً ولم تعد مغرية كما هي بسوريا .

وقد حان الوقت الآن بعد انطلاق الاقتصاد للتمييز بين الغث والسمين من الاستثمارات والتريث في إقامة بازارات تصفية لما لدينا من ثروة عقارية قومية دفعة واحدة وعرضها بأبخس الأسعار على المستثمرين الخليجيين خاصة حول المدن والساحل حيث تبلغ أسعارها جزء بسيط من أسعار مثيلاتها بالجوار خاصة وأن أسعارها تتضاعف بسرعة وباستمرار فقد ( انطلقت المعجزة الاقتصادية السورية ولن تتوقف (2 وسترتفع معها أسعار العقارات التي لا تزال رخيصة بشكل صاروخي . ويجب الحرص اشد الحرص على الساحل السوري الصغير الذي يقل طوله عن خمسة بالمئة من سواحل تركيا و مصر واليونان والدول الأوروبية المتوسطية الكبرى الثلاث كما تشكل جزء بسيط من سواحل قبرص والمغرب وتونس التي تشغل الغالبية العظمى من سواحل البحر الأبيض المتوسط التي تعتبر أضخم منطقة سياحية بالعالم ويعتبر الساحل ثروة قومية أهم بكثير من النفط . ورغم أن الدولة أوقفت بيع أراضي المشاريع العمرانية للمستثمرين وتعرضها للاستثمار بنظام ( بناء واستثمار وإعادة B.O.T ) لمدة طويلة تمتد من 40 إلى 50 سنة وهذه خطوة جيدة إلى الأمام . إلا أن استثمار ثروة البلد العقارية خلال هذه المدة الطويلة من غير السوريين وخروج أرباحها للخارج خلال هذه المدة الطويلة مع تسارع التطور الهائل في العالم وانتقاله من عصر لآخر خلال سنوات ( 2 ) فإن هذه المدة تشكل عدة عصور تمر بها البلد وتفوق حسب مفكرين عالميين ما جرى من تطور بالعالم خلال العشرة قرون الأخيرة التي شملت معظم تطور وتقدم الإنسان ومن الأفضل عرض الأراضي للاستثمار بتروي وإتقان وعدم تقديم عروض مماثلة لما عرضته وزارة السياحة ( مع تقديرنا الفائق للسيد وزير السياحة الذي أطلق السياحة السورية بنجاح بدعم وتوجيه السيد الرئيس بعد سبات عميق . وجل من لا يخطيء ) مساحة 13مليون متر مربع من الأراضي على الساحل بين مدينتي اللاذقية وجبلة تعتبر أكبر احتياطي عقاري سياحي على الشاطئ السوري لاستثمارها من شركة واحدة ستكون غير سورية إما فعلاً أو شكلاً والتي ستضطر الشركة لتبديدها باستثمار غالبيته العظمى في مشاريع عقارية بحتة بينما يمكن بدلاً عن ذلك إنشاء في هذا الموقع مئات المشاريع السياحية الهامة بمساحة عشرات ألوف الأمتار لكل منها فيحصل المستثمرون السوريون على قسم كبير منها وتبقى أرباحها بالبلد . ويقدر أن تؤمن هذه المشاريع أكثر من عشرة ملايين ليلة سياحية بمستوى رفيع تبلغ عدة أضعاف ما تجلبه حالياً الفنادق السورية القائمة من مستوى نجمة إلى خمسة نجوم .كما أنه من غير الطبيعي ما جرى بعرض استثمار مشروع صغير وتافه في أجمل منطقة على الساحل السوري أن لم يكن شرقي البحر الأبيض المتوسط وهو خليج أم الطيور الذي يشكل مع الجبل المجاور له المكسي بالغابات الكثيفة والمتقدم داخل البحر جنة على الأرض بينما يجب إقامة عليه أضخم وأرقى مشروع سياحي على الساحل

وربما على البحر الأبيض المتوسط .

 (1):

الجملة المنسوبة للملكة ماري أنطوانيت صدرت عنها عندما ذكر أمامها أن الشعبيتظاهر مطالباً بتوفير الخبز المفقود قالت ليأكلوا كاتو إذا لم يجدوا الخبز .

(2):

أنظر دراسة كاتب المقال بعنوان ( المعجزة الاقتصادية السورية انطلقت ولن تتوقف رغم الضغوط ) في مجلة الاقتصادية بالعددين 335 و 336 في آذار 2008

طباعة هذا المقال