وهذا مطرح حق للخزينة ويجب وقف ضياعه
قانون البيوع العقارية . . الضريبة على الأسعار الرائجة للعقارات ؟

دمشق - سيرياستيبس :
تتجه الحكومة السورية أخيرا الى تأمين حق الخزينة من عمليات البيع في سوق العقارات عبر قانون يُلزم بوضع القيمة الرائجة للعقار كأساس لفرض الضريبة ورسوم التسجيل العقاري  , انطلاقا من ذلك يأتي مشروع قانون البيوع العقارية الذي ناقشته الحكومة في جلستها الأخيرة وترى فيه الحكومة سبيلا الى تحقيق الإستقرار في سوق العقارات، وتحقيق العدالة الضريبية بين المكلفين , حيث يعتمد مشروع القانون على القيمة الرائجة للعقار كأساس لفرض الضريبة ورسوم التسجيل العقاري، وتقوم لجان فرعية بكل المناطق بتحديد هذه الأسعار الرائجة  وتعتمد بقرار من وزير المالية ..

مشروع قانون البيوع العقارية والذي لن يطول  موعد صدوره سيكون مطرحا ضريبيا ضائعا سيتم توجيهه الى الخزينة العامة كحق من حقوها لطالما تم الاعتداء عليه عبر وضع قيم وهمية للعقارات للتهرب من الضرائب والرسوم ؟

طبعا وتخيلوا حجم ما يمكن أن تحصل عليه خزينة الدولة في ظل الارقام الكبيرة التي تتم فيها عمليات الييع والشراء في سوق العقارات الذي فلتت أسعره وطارت وصارت بمئات الملايين

نص قانون البيوع العقارية والذي سيكون جسرا لتحصيل حقوق الخزينة التي تضيع سنويا بمبالغ كيرة جدا

مادة1- أ- يكلف الأشخاص الطبيعيون والاعتباريون بالضريبة على البيوع العقارية استثناء من الأحكام الناظمة لضريبة دخل الأرباح الحقيقية المنصوصة عليها بقانون الضريبة على الدخل رقم/24/ لعام 2003 وتعديلاته.

ب- تحدد الضريبة على البيوع العقارية بنسبة من القيمة الرائجة استناداً إلى الوصف المالي للعقار.

ج- القيمة الراائجة للوحدات العقارية : القيمة المالية للوحدات العقارية التي تعتمدها وزارة المالية في احتساب ضريبة البيوع العقارية ورسوم التسجيل العقاري.

مادة 2-

أ - يشكل وزير المالية  اللجان اللازمة لاحتساب القيمة الرائجة للوحدات العقارية وفق ما يلي: 

1. لجنة مركزية برئاسة وزير المالية وتضم ممثلين عن الجهات صاحبة العلاقة ، مهمتها الاشراف على احتساب الاسعار الرائجة للعقارات من قبل اللجان الرئيسية على مستوى كل محافظة واعتمادها.

2. لجنة رئيسية في مديرية المالية بالمحافظة وتضم ممثلين عن الجهات ذات العلاقة، مهمتها الاشراف على عمل اللجان الفرعية الخاصة واعتماد نتائج عملها.

3. لجان فرعية على مستوى دوائر الخدمات بمراكز المحافظات ومستوى المدن والمناطق وتضم ممثلين عن الجهات ذات العلاقة، مهمتها تحديد الشرائح السعرية ووسطي القيمة الرائجة للمتر المربع الواحد للوحدات العقارية لكل شريحةوفق المعايير المحددة لذلك وتحميلها على الخرائط الالكترونية المصممة لهذه الغاية ضمن نظاق عملها.
ب- تعتمد المناطق السعرية وأسعارها الوسطية ونسب المعايير الوزنية لتثقيل العقارات بقرار من وزير المالية بناء على اقتراح من اللجنة المركزية.

ج_ تثقيل الوحدة العقارية وفق معايير بنسب محددة، ينتج عنها زيادة او نقصان في السعر الرائج للشرائح السعرية وفقا لمواصفاتها التي تميزها عن وحدة عقارية اخرى وبمعدل لا يتجاوز زائد او ناقص 20%.

المادة 3

- يحدد معدل الضريبة المذكورة في المادة السابقة بنسبة من القيمة الرائجة المعتمدة وفقاً لمايلي:

أ-/1%/ للعقارات السكنية تامة البناء.

ب-/1,5%/ للعقارات السكنية على الهيكل.

ج- /2%/ للأراضي الواقعة داخل المخطط التنظيمي المصدق عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0,5%/ على كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /5%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

د- /1%/ للأراضي الواقعة خارج المخطط التنظيمي المصدق.

ه- تعامل الأسطح المعدة للبناء التي يسمح بالبناء عليها معاملة الأراضي الواقعة داخل المخطط التنظيمي المصدق أما إذا كان لا يسمح بالبناء عليها فتعامل معاملة الأراضي الواقعة خارج المخطط التنظيمي.

و- /1%/ عن بيع ملكية العقارات التجارية المعدة لممارسة المهن والحرف التجارية وغير التجارية والصناعية المؤجرة أو غير المؤجرة /رقبة وانتفاع/ وتحدد قيمة الملكية في المناطق التي يتم تسليم العقارات فيها لقاء بدل حق الإيجار (فروغ) بمعدل /10%/ من القيمة الرائجة المقدرة.

ز- في حال بيع حق الرقبة يعتمد معدل /40%/ من الضريبة، وفي حال بيع حق الانتفاع يعتمد معدل /60%/ من الضريبة.

المادة4- أ- تعتمد نسبة /90%/ من القيمة الرائجة عند بيع حق الإيجار (فروغ) للعقارات المستثمرة وغير المستثمرة المعدة لممارسة المهن والحرف التجارية وغير التجارية والصناعية من مكلفي ضريبة الدخل المقطوع أو مكلفي ضريبة الدخل على الأرباح الحقيقية أو الأشخاص غير الممارسين للمهن المذكورة.

ب- يحدد معدل الضريبة الواجب استيفاؤها من القيمة المعتمدة بالفقرة /أ/ السابقة وفقاً لمايلي:

1- /3%/ للعقارات التجارية الواقعة في الطابق الأرضي عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0.5%/ عن كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /8%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

2- /1,5%/ للعقارات التجارية الواقعة في الطوابق فوق الأرضي عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0,5%/ عن كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /4%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

3- /1%/ للعقارات التجارية الواقعة في الطابق تحت الأرضي عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0,5%/ عن كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /2%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

4- /3%/ للمنشآت الصناعية والسياحية والخدمية عن السنة الأولى للتملك ويزداد بمعدل /0،5%/ عن كل سنة تملك على ألا يزيد إجمالي المعدل على /6%/ بما فيه معدل السنة الأولى للتملك.

5- /1.5%/ لمنشآت تربية الحيوانات.

المادة5- أ- تحدد معدلات الضريبة على العقارات التي تؤول هبة وفقاً لمايلي:

1- /25%/ من المعدلات المذكورة بالمادتين /2 و3/ من هذا القانون إذا كانت للأصول والفروع والأزواج.

2- تعامل بقية معاملات الهبات معاملة البيوع العقارية.

ب- تحدد معدلات ضريبة التركات للعقارات الواردة في الفقرة /ب/ من المادة /3/ من هذا القانون بنسبة مئوية من معدلاتها الضريبية وفقاً لمايلي:

1- /10%/ عند الانتقال للأصول والفروع والأزواج.

2- /25%/ عند الانتقال للإخوة وفروعهم.

3- /50%/ عند الانتقال لبقية الورثة.

المادة6- مع الاحتفاظ بأحكام المادة /117/ من قانون الضريبة على الدخل رقم /24/ لعام 2003 تتضمن النسب المذكورة في المواد /2-3-4/ من هذا القانون إضافات الدفاع الوطني ورسوم المدارس وحصة البلدية والمساهمة في دعم التنمية المستدامة عدا إضافة الإدارة المحلية.

المادة7- أ- يلتزم الخاضعون لأحكام هذا القانون في حالتي البيع والهبة بمايلي:

1- تقديم تصريح خطي خلال مدة ثلاثين يوماً من تاريخ الواقعة وفق النموذج المعتمد لدى الدوائر المالية حصراً.

2- تسديد الضريبة المترتبة خلال مدة أقصاها ثلاثون يوماً من تاريخ تقديم التصريح المذكور في البند /1/.

ب- يغرم المخالف لأحكام البند /1/ من الفقرة /أ/ من هذه المادة بغرامة قدرها /10%/ من الضريبة المترتبة عليهم.

ج- يخضع المخالف لأحكام البند/2/ من الفقرة /أ/ من هذه المادة لأحكام المادة /1/ من المرسوم التشريعي رقم /146/ لعام 1968.

المادة 7- تعفى من الخضوع لأحكام هذا القانون الحالات الآتية:

أ- عمليات نزع الملكية والاستملاك للمنفعة العامة أو للتنظيم وعمران المدن.

ب- الإعارة بين الأصول والفروع والأزواج فقط.

ج- البيوع التي تقوم بها الجهات العامة ذات الطابع الإداري.

د-البيوع التي تقوم بها الجمعيات الخيرية.

ه- البيوع التي تقوم بها البعثات الدبلوماسية والقنصلية المعتمدة في سورية شريطة المعاملة بالمثل, والبيوع التي تقوم بها الهيئات والمنظمات الدولية المعتمدة في سورية وفقاً لأحكام الاتفاقيات الدولية النافذة فيها.

المادة 8- يحق للمكلف الاعتراض على التصنيف الذي احتسبت الضريبة بالاستناد إليه خلال مدة /30/يوماً تلي تاريخ تبلغه أمر القبض, على أن يسدد المكلف مبلغ تأمين وقدره /5000/ ل.س للعقارات السكنية والعقارات الزراعية التي تقع خارج المخطط التنظيمي و/25000/ ل.س لبقية العقارات ويعاد التأمين إلى المكلف إذا كان محقاً في طلب الاعتراض أو في جزء منه ويصبح إيراداً للخزينة إذا لم يكن محقاً فيه.

المادة 9- أ- تشكل لجان للبت بالاعتراضات بقرار من المدير العام للهيئة العامة للضرائب والرسوم.

ب- يجوز تشكيل أكثر من لجنة يرأسها رئيس قسم.

ج- تجتمع اللجنة بدعوة من رئيسها ولا تصح قراراتها إلا بحضور جميع أعضائها وتتخذ القرارات بأكثرية الأصوات وتعتبر قراراتها نهائية.

د- على اللجان المذكورة البت بالاعتراضات المقدمة إليها وذلك خلال /30/ يوماً من تاريخ انتهاء مهلة تقديم الاعتراض وتنحصر مهمتها بتصحيح تصنيف العقار وذلك حسب الواقع من خلال الزيارة الميدانية والكشف الحسي على موقع العقار.

المادة 10- أ- يحظر على كتاب العدل ودوائر السجل العقاري وكل جهة مخولة بتسجيل الحقوق العينية العقارية توثيق أو تسجيل أي حق عيني عقاري ما لم يبرز أصحاب العلاقة براءة الذمة من الدوائر المالية ذات العلاقة.

ب- لا تسلم الأحكام القضائية المكتسبة الدرجة القطعية لأصحابها ولا تحال إلى التنفيذ إلا بعد الحصول على براءة ذمة من الدوائر المالية ذات العلاقة.

المادة 11- تحدد تعويضات اللجان المذكورة في هذا القانون بقرار من وزير المالية, وتصرف من الاعتمادات الملحوظة لهذه الغاية في موازنة الهيئة العامة للضرائب والرسوم.

المادة 12- لا تطبق أحكام هذا القانون على البيوع العقارية للجهات العامة ذات الطابع الاقتصادي وعلى مشاريع التطوير العقاري المرخصة وفق أحكام القانون رقم /15/ لعام 2008 وتبقى خاضعة لأحكام قانون الضريبة على الدخل رقم /24/ لعام 2003 وتعديلاته.

وتشمل هذه البيوع:

1- عمليات البيع التي سيتم تسجيلها في (السجل العقاري – السجل المؤقت – الكاتب بالعدل – التنازل لدى الجمعيات التعاونية السكنية – التنازل لدى المؤسسة العامة للإسكان – الأحكام القضائية القطعية…).

2- تعد عمليات المبادلة بمثابة عملية بيع حيث يخضع كل شخص للضريبة حسب نوع العقار الذي تنازل عنه.

3- المشاركة بين صاحب أرض وتاجر البناء من أجل تشييد بناء ومن ثم التخاصص بينهم فيخضع فرق الاختصاص للضريبة وفق النسبة الأعلى وحسب القيم الرائجة بتاريخ التخاصص.

4- أما الاختصاص بين المالكين فيخضع الفرق بين القيم الرائجة للعقارات المتخاصص بها والقيمة الرائجة للعقارات الواجب الاختصاص بها للضريبة، وتحسب هذه الضريبة وفقاً للنسب والمعدلات الأعلى وعدد السنوات الأقدم للتملك في حال اختلافها واختلاف ماهية هذه العقارات.

وتم تحديد الضريبة على البيوع العقارية بنسبة مئوية من القيمة الرائجة للمتر المربع الواحد مضروبة بمساحة العقار المبيع ويجب عند احتساب الضريبة اعتماد الوصف المالي المكتسب الدرجة القطعية وفي حال كان العقار على الشيوع يجب تحديد الحصة المبيعة على القيد المالي.

ويجب على اللجان المشكلة بموجبها تحديد القيمة الرائجة لسعر المتر المربع بموجب جداول تعدها لجان فرعية في المحافظات ويشكلها وزير المالية وتمثل فيها كل من الجهات الآتية:

تم تحديد معدل الضريبة الواجب استيفاؤها بنسبة من القيمة الرائجة المعتمدة في جداول خاصة

محددات تنظيمية

وفي معرض تطبيق أحكام المرسوم التشريعي يتم تحديد تاريخ التملك للعقارات التجارية والأراضي الواقعة داخل المخططات التنظيمية وفق مايلي:

1- تاريخ الشراء بموجب سند التمليك أو الوكالة أو الحكم القضائي أو أي وثيقة رسمية تثبت تاريخ التملك أو من تاريخ المباشرة لأول مرة بضريبة الدخل المقطوع أو الأرباح الحقيقية وفي حال تبين بموجب وثيقة رسمية أن التملك أقدم من تاريخ الوثائق المذكورة فيؤخذ تاريخ التملك الأقدم.

2- تاريخ الحصول على رخصة البناء بالنسبة للأشخاص الذين يقومون بتشييد بناء مرخص.

3- تاريخ نهاية الإنشاء بالنسبة للعقارات غير المرخصة وفق القيود المعتمدة لدى السجل المالي.

4- تاريخ عقد المشاركة الموثق بالنسبة للأشخاص الذين يشاركون مالكي العقارات من أجل تشييدها إذا كانت مرخصة قبل عقد المشاركة.

5- تاريخ وفاة المؤرث في حال التملك إرثاً.

6- تاريخ دخول العقارات المخططات التنظيمية المصدقة.

7- تاريخ صدور قرار الدوائر المالية بتحويل العقار من تجاري إلى سكني شرط الاحتفاظ به من قبل الشخص الذي قام بتحويل عقاره من تجاري إلى سكني مدة خمس سنوات على الأقل.

8- في حال بيع عقار تم تملكه اختصاصاً يعدّ تاريخ التملك هو تاريخ التملك الأساس قبل الاختصاص.

9- تاريخ بدء التكليف المعتمد في القرار البدائي الصادر عن اللجان المالية بتحويل العقار من سكني إلى تجاري والمكتسب الدرجة القطعية أو تاريخ وجود أي وثيقة رسمية تثبت تاريخ تحويل العقار إلى تجاري.

10- تاريخ الهبة للأصول والفروع والأزواج يتوجب مضي على الهبة للموهوب له أكثر من خمس سنوات، وفي حال البيع ضمن الخمس سنوات يؤخذ تاريخ تملك الواهب.