سيرياستيبس :

ربما لم يعد الحديث عن نسبة الارتفاع في استثمارات قطاع ما يُحدث صدمةً لدى المواطن كما في السابق، فما اعتاده ضمن سنوات الحرب العجاف، عمّم ثقافة ارتفاع الأسعار من دون مبرر، إلّا أنه وبالرغم من مسايرته لهذا الوضع الذي عُرف بالعام، وطال مختلف شرائح المجتمع، لاتزال مسألة ارتفاع قيم الإيجارات العقارية والسكنية تشكل حالة هلع ورعب شديدين لكل متضرر منها، من مبدأ أنه بإمكانك البقاء لأيام من دون طعام، ولكن هل تبيت في الشارع؟؟!

لاتزال مسألة ارتفاع الايجارات العقارية تسبب الهلع والخوف للمواطن المتضرر الأكبر منها

خياراتٌ فرضت نفسها في ميدان العقارات، العشوائية منها والمنظمة، لكن يبقى السؤال: ما هي أسس تقييم هذه العقارات وسط التغيير الكبير والمفاجئ بأسعار المواد الداخلة في إنشائها؟!

وإلى أي مدى ساهم قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021 برفع القيم الرائجة بما يتماشى مع واقعنا الحالي؟؟!

عدوى الارتفاع

“لم يبقَ شيء يخصّ بناء العقارات إلّا وطالته حمى الارتفاع”، بهذه الكلمات ردّ صاحب المكتب العقاري حافظ برهوم على تساؤلاتنا، آخذاً مبدأ ارتفاع الرسوم الذي وفق تأكيداته يعود لارتفاع القيمة الرائجة السبب المباشر للارتفاعات، ليصبح سعر المنزل في منطقة المزة (منطقة تنظيمية) أعلى من سعر أي منزل في العالم، إضافة للإيجارات أيضاً على حدِّ تعبيره.

برهوم: ارتفاع الرسوم الذي يعود لارتفاع القيمة التخمينية هو السبب المباشر لارتفاع الإيجارات العقارية

ما يمر به البلد من أزمات وظروف صعبة تُنذر بكوارث كهذه هو أمر متوقع، إلّا أنه من غير المنطقي برأيه أن يتم التعامل مع منزل بمنطقة عشوائية ومُخالف ولا يثبت أي ملكية له في السجلات العقارية أو القضاء معاملة العقار المنظم برفع قيمته الرائجة، متسائلاً بالوقت ذاته.. هل باستطاعة مواطن منزله في هذه المنطقة أن يرفع دعوى قضائية لإثبات أي ورقة تدل على ملكيته من القضاء لهذا المنزل؟!! وان لم يستطع.. ما هي دواعي رفع القيمة الرائجة لمنزله؟

خبير عقاري: من الممكن اعتبار القانون أحد أسباب الرفع إلى جانب التضخم وتذبذب سعر الصرف

ما تقوم عليه موجة الارتفاعات من تزامن مع فترات محددة وأوقات غير مناسبة مثل افتتاح المدارس والجامعات وفترة تأمين المؤونة الشتوية يسبب أزمة خانقة لمعظم العائلات برأي برهوم، في وقت نجد بأن الكثير منهم يواجهون شبح الارتفاع من دون مبرر أو وسيلة.

مُقارنات وتقديرات

سابقاً، وقبل صدور قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021 القائم بشكل رئيس ضمن مبدأ المقارنة على العقود الإيجارية كان يتم احتساب الضريبة على الـ 100 متر بحوالي 40 ألف ليرة للعقود الإيجارية التجارية وليست السكنية وفق رؤية الخبير العقاري الدكتور مجدي الجاموس، أما ضمن التعديل الجديد للقانون، فتحولت النسبة على القيمة الرائجة للعقار، التي تُقاس بوساطة أشخاص يُخمّنون بالاستناد لمخطط إلكتروني، ومن ثم يُعطون القيمة الرائجة لكل منطقة عقارية، سواء سكنياً ثلاثة بالعشرة آلاف من القيمة الرائجة، والتجاري ستة بالعشرة آلاف من القيمة نفسها.

إلّا أنه وفي النظر للعقود من وجهة نظر المؤجرين سنجد بأنها تمثل إيرادات لهم، وهنا يحق للدولة أن تفرض ضريبة عليها حالهم كحال موظفي الدولة برأي الجاموس، لكن هذا لا ينفي بأن هنالك مظلومية وإجحافاً عبر تحميل كل الغلاء بالإيجارات لقانون البيوع العقارية، مع العلم أن 80% من القطاع العقاري هو قطاع تجاري، وبالتالي هنالك قوانين تحكم العلاقة الإيجارية بين المؤجر والمُستأجر والضريبة، تُدفع بكل دول العالم بناءً على القيمة الرائجة.

ويضيف الدكتور الجاموس شارحاً أسباب الرفع: “من الممكن اعتبار القانون أحد الأسباب، لكن يبقى السبب الرئيس يقف وراءه سعر الصرف وهو أسوأ ما يحصل بالاقتصاد، لانعكاسه على كل الأنشطة، كما أن التضخم ليس السبب الأساسي، بل قانون قيصر الذي صعّب عملية الاستيراد ورفع القيمة على المنتجات”.

د. الجاموس: تنبع الخصوصية في قطاع العقارات من كونه يحوي عقوداً طويلة الأجل ما يضع المؤجر أمام خيار الرفع الاحتياطي

يعود الدكتور في مجال الاقتصاد مجدي الجاموس للمقارنة بين تغيرات سعر الصرف وانعكاساته إضافة للحصار، ليجد بأنه في الوقت الذي وصل فيه إيجار العقار بمنطقة ما للمليون، نجد بأن المبلغ هو قيمة غداء لشخصين بمطعم سياحي، إذاً فالخصوصية بقطاع العقارات السكنية تنبع من كونه يحوي عقوداً طويلة الأجل، ما يجعل المؤجرين في حالة الرفع الاحتياطي بسبب تغيرات سعر الصرف، عدا عن ازدياد الطلب عليه بازدياد الولادات أولاً، والهجرة من الريف المُدمر للمدن، أي أن ما يجعل القيمة مرتفعة هو تلازم الحالتين.

تقديرات فعليّة

هي حالة من التوافق بين الواقع ومتغيراته، تضع المعنيين بهذا الشأن أمام تساؤلات أبرزها.. هل تقييمنا للقيمة الرائجة عادل بالنسبة للمُكلّف في تاريخ إقرارها ؟!.. بهذه الكلمات لخّص مدير عام الهيئة العامة للضرائب والرسوم منذر ونوس آلية العمل القائم بشكل مباشر على تحديد القيمة الرائجة للوحدات العقارية وفق الواقع والضوابط المحددة بقانون البيوع العقارية رقم /15/ لعام 2021، حيث إنه كل ستة أشهر تتم إعادة تقدير القيم الرائجة لكافة المناطق السعرية وهو خاص بشكل أساسي باستيفاء ضريبة البيوع العقارية وضريبة الدخل على عملية تأجير العقارية السكنية والتجارية وليس لها أثر على القيمة البيعية أو التأجيرية للوحدة العقارية، وليس بالضرورة أن تكون هذه القيم هي القيم البيعية نفسها بالسوق.

مع التأكيد على أنه في كل عملية تقييم تقوم بها الإدارة الضريبية يكون الحرص كبيراً على زيادة عدد المناطق السعرية (الزونات) والاستعانة بكل الخبرات المتوفرة للوصول إلى أعلى مستوى ممكن من العدالة لتحديد القيمة الرائجة للوحدات العقارية، مع ملاحظة أحقية المواطنين في الاعتراض على القيمة الرائجة المحددة لوحداتهم العقارية في كل عملية تقدير تتم إن لم تكن مقاربة للواقع الفعلي وتتم معالجتها وفق القانون من قبل اللجان المختصة.

ونوس: القانون لم يسهم برفع القيم الرائجة ولكل منطقة تقييمها سواء كانت منظمة أم عشوائية

أما فيما يتعلق بأسعار الإيجارات والبيوع العقارية الفعلية فيؤكد ونوس أن هناك ثمة عوامل متعددة تحكمها، حيث إنه وبكل عملية إعادة تقدير للقيم الرائجة تتم زيادة المعايير المعتمدة لتكون عملية التقييم أكثر قرباً للواقع الفعلي.

المناطق العشوائية لها سجلات خاصة (قيود مالية) لدى الإدارة الضريبية يتم الاعتماد عليها في وصف الوحدة العقارية، وتعامل عند عملية تحديد القيمة الرائجة لها وفق المعايير والقواعد المحددة بقانون البيوع العقارية ذاتها والتي من بينها الموقع العام، المنطقة العمرانية، الكثافة السكانية، النشاط التجاري .. والتي تكفل الوصول الى أعلى مستوى ممكن من العدالة فيما بينها ومع بقية المناطق.

ونوس: في حال حدوث تغير مفاجئ وملموس يتم التدخل وفقاً للقانون بفترة أقل من ستة أشهر

تأكيدات قدّمها مدير عام الهيئة العامة للضرائب والرسوم، لناحية أن اللجان الفنية التي تقوم بعملية تحديد القيمة الرائجة بمختلف مراحلها تمتلك من الخبرة الكبيرة، وتضم في عضويتها كل الفعاليات ذات العلاقة بقطاع العقارات، وأهمها ممثلون عن (مديرية المصالح العقارية، نقابة المهندسين، المؤسسة العامة للإسكان، الوحدات الإدارية، المقيِّمين العقاريين، الفعاليات الأهلية، المخاتير …الخ)، كما أنه تتم متابعة عمليات البيع الفعلية وتدقيقها مع القيمة الرائجة المحددة لدى الإدارة الضريبية، وأشار إلى أن القيمة الرائجة تختلف من شارع إلى آخر وأحياناً ضمن الشارع الواحد (البداية والنهاية والوسط وعلى كلا الجانبين من الشارع الواحد)، وأشار إلى وجود عوامل كثيرة ومتنوعة أخرى متداخلة بعملية تحديد سعر البيع مثل نوعية الإكساء والإطلالة وهي مختلفة من منطقة إلى أخرى، كما أكد أن القيمة الرائجة المحددة من قبل الإدارة الضريبة تتم وفق المعايير والضوابط المحددة في قانون البيوع العقارية وتتم إعادة تدقيقها بشكل دوري كل ستة أشهر وفق ماحدده القانون، وكل عملية تقييم جديدة تكون الإدارة حريصة بشكل أكبر على زيادة المؤشرات والمعايير والمناطق السعرية بالإضافة إلى العمل على زيادة معايير التصنيف الأساسية ومعايير التثقيل بما يكفل زيادة مستوى العدالة بتحديد القيمة الرائجة للوحدات العقارية وبالتالي زيادة مستوى العدالة الضريبية بين المُكلّفين.